Quels revenus sont pris en compte pour l’analyse de solvabilité d’un locataire pour la GLI Cautioneo ?

L’analyse consiste notamment à vérifier que le taux d’effort du locataire (loyer charges comprises / revenus nets) reste compatible avec les critères de la GLI.

Les revenus principaux pris en compte

Les revenus retenus dépendent de la situation professionnelle du locataire. L’étude de solvabilité repose notamment sur les ressources suivantes :

• Salarié (CDI ou CDD) : salaire issu des bulletins de salaire, hors éléments variables non contractuels

• Fonctionnaire ou militaire : moyenne des 3 derniers salaires nets

• Intérimaire : moyenne des revenus nets sur les 12 derniers mois

• Auto-entrepreneur / indépendant : revenu net figurant sur l’avis d’imposition après abattement fiscal

• Chef d’entreprise : revenu net déclaré fiscalement

• Retraité : pension de retraite indiquée sur les justificatifs ou l’avis d’imposition

Dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti, la solvabilité est étudiée à partir des revenus du garant solidaire, qui doit répondre aux critères de solvabilité de l’assureur.

Cas particulier des auto-entrepreneurs

Pour les micro-entrepreneurs, l’avis d’imposition mentionne généralement le chiffre d’affaires déclaré. Cependant, ce montant ne correspond pas au revenu réellement disponible, car il ne tient pas compte des charges professionnelles.

L’administration fiscale applique donc un abattement forfaitaire afin de déterminer le revenu imposable.
C’est ce revenu net après abattement qui est retenu pour l’analyse de solvabilité.

Les revenus complémentaires pouvant être retenus

Certains revenus complémentaires peuvent être ajoutés pour renforcer la solvabilité du dossier, lorsqu’ils sont justifiés par des documents officiels :

• revenus fonciers

• 13ᵉ mois ou prime prévue au contrat de travail

• heures supplémentaires contractuelles

• pension alimentaire ou prestation compensatoire

• certaines allocations (AAH, APL, allocations familiales…)

Ces revenus doivent être stables et justifiables.

Les revenus non retenus

Certaines ressources ne sont pas prises en compte dans le calcul de solvabilité, car elles ne garantissent pas une stabilité financière suffisante. C’est notamment le cas de certaines aides ou revenus ponctuels qui ne permettent pas d’évaluer correctement la capacité du locataire à payer son loyer sur la durée.

Le critère du taux d’effort

Pour être considéré comme solvable dans le cadre de la GLI Cautioneo, le taux d’effort du locataire ne doit généralement pas dépasser 38 % de ses revenus nets hors variables.
Ce seuil peut être réduit à 30 % lorsque le locataire est en période d’essai.

Exemple de calcul

Un locataire gagne 2 500 € nets par mois et souhaite louer un logement dont le loyer charges comprises est de 900 €.

Calcul du taux d’effort : 900 ÷ 2 500 × 100 = 36 %

Dans ce cas, le dossier peut être considéré comme solvable, car le taux d’effort reste inférieur à 38 %.

Pourquoi vérifier la solvabilité est essentiel

Analyser la solvabilité d’un locataire permet de réduire le risque d’impayés et de sécuriser les revenus locatifs du propriétaire. Un dossier incomplet, des revenus incohérents ou un taux d’effort trop élevé peuvent entraîner un refus par l’assureur ou des difficultés en cas de sinistre.

Pour plus de sécurité, il est possible de faire analyser et certifier le dossier locataire avant la mise en place de l’assurance loyers impayés, afin de vérifier la solvabilité et l’authenticité des justificatifs.

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